Saneamento valoriza imóveis e transforma cidades -

Por que saneamento e mercado imobiliário “dão match”

Para o profissional de saneamento, a conexão com o mercado imobiliário é estratégica: empreendimentos servidos por água tratada, coleta e tratamento de esgoto e drenagem urbana apresentam menor risco sanitário e ambiental, maior atratividade e, consequentemente, melhor precificação. Além disso, quando o saneamento é planejado desde a concepção do projeto urbano, reduz-se retrabalho, viabilizam-se cronogramas realistas e elevam-se os indicadores de performance operacional, o que repercute diretamente na percepção de valor do comprador e do investidor. Essa interdependência se traduz, portanto, em evolução de qualidade de vida, estabilidade regulatória e ganhos econômicos mensuráveis para a cidade e para a carteira de ativos.

O que mostram as pesquisas sobre valorização imobiliária

Estudos econômicos e de preços hedônicos indicam que o acesso a serviços de saneamento está associado a aluguéis e preços de venda mais altos. O Instituto Trata Brasil reporta, por exemplo, diferença relevante no aluguel médio entre moradias com e sem saneamento adequado, reforçando o papel do serviço na formação de preços habitacionais.

Em estimativas específicas de impacto, análises mencionadas por concessionárias e imprensa regional indicam que imóveis com redes de água, coleta e tratamento de esgoto podem ter valorização na ordem de até 16,4% quando comparados a imóveis semelhantes sem esses serviços.

Há evidências históricas de que o acesso à rede de esgoto pode elevar o preço de imóveis em até 18%, sobretudo em regiões com infraestrutura deficitária. Embora a magnitude varie conforme cidade e metodologia, a direção do efeito é consistente: mais saneamento, maior valor imobiliário.

No plano agregado, a expansão e universalização do saneamento gera ganhos bilionários de riqueza imobiliária ao longo do tempo. Estimativas do Instituto Trata Brasil projetam R$ 48 bilhões em ganhos para proprietários (a valor presente entre 2021 e 2040), apenas via efeitos sobre o mercado de moradia.

Estudos recentes apontam ainda um potencial de R$ 91 bilhões em valorização de imóveis até 2060 com a expansão do saneamento, sinalizando a materialidade macroeconômica dessa agenda para o setor imobiliário e para políticas urbanas.

Efeitos indiretos: balneabilidade, paisagem urbana e adensamento

Além do preço direto dos imóveis, o saneamento impacta atributos de vizinhança valorizados por compradores: balneabilidade, recuperação de corpos d’água, redução de odores e vetores, e menor incidência de extravasamentos. No Rio de Janeiro, por exemplo, iniciativas de coleta e tratamento adicionais têm sido associadas à captura de mais de 100 milhões de litros/dia que deixam de poluir a Baía de Guanabara, reforçando a atratividade de bairros litorâneos e projetos turísticos.

Essa melhora ambiental, por sua vez, potencializa o adensamento planejado, reduz o risco de passivos ambientais e amplia o ciclo de receita do desenvolvimento urbano — benefícios que o profissional de saneamento deve traduzir em indicadores para dialogar com incorporadores, fundos e reguladores.

Como transformar evidência econômica em prática de projeto

Para capturar a valorização associada ao saneamento, recomenda-se integrar engenharia, regulação e financiamento de forma pragmática:

Modelagem integrada: dimensionar redes de água, esgoto e drenagem em conjunto com o masterplan, minimizando interferências e garantindo níveis de serviço que sustentem preços e aluguéis alvo do empreendimento.
Hedônicos locais: estimar “prêmios de saneamento” por meio de modelos de preços hedônicos com dados da cidade/bairro (aluguel, m², escolaridade, acessibilidade, crimes), permitindo demonstrar, em números, o ganho de mercado do projeto com saneamento robusto.
Fases e gatilhos: ligar fases de urbanização a marcos de saneamento (ex.: implantação de coletores-tronco e ETE antes de etapas residenciais), reduzindo risco de depreciação por externalidades negativas.
Instrumentos financeiros: utilizar PPPs, CEPACs, outorga onerosa e fundos de investimento em infraestrutura para antecipar CAPEX de saneamento onde o retorno imobiliário é evidente.
Regulação e adesão: articular regras de conexão obrigatória e campanhas para acelerar ligações prediais, evitando sistemas subutilizados que corroem a atratividade do lugar.

Indicadores mínimos para pactuar com o mercado

Na negociação entre incorporadores e operadores de saneamento, vale pactuar metas objetivas que sustentem a tese de valorização:

Qualidade da água e continuidade: metas de continuidade (>99%) e pressão mínima; interrupções e manobras de rede impactam percepção de valor e risco do ativo.
Coleta e tratamento efetivos: metas de ligações ativas e de remoção de carga orgânica (DQO/DBO), com evidências de melhoria ambiental mensurável que sustentem marketing de lugar e preço.
Tempo de atendimento: SLAs para novas ligações e para manutenção corretiva — atrasos prolongados reduzem velocidade de vendas e pressionam o VGV.

Conclusão: o profissional de saneamento como “deal-maker” urbano

Com base nas evidências disponíveis, a mensagem é clara: saneamento consistente aumenta a disposição a pagar e a renda potencial dos ativos imobiliários, com efeitos que variam conforme local e estágio de infraestrutura, mas que são economicamente relevantes. Ao dominar dados, metodologias e mecanismos de financiamento, o especialista em saneamento deixa de ser apenas executor de obra e torna-se parte central da originação de valor urbano — conectando saúde pública, meio ambiente e desenvolvimento imobiliário sustentável.